Bail commercial : quelles sont les obligations du locataire ?
Le Bail commercial est un contrat par lequel le bailleur loue les locaux dont il est propriétaire à un commerçant, artisan ou industriel (locataire) pour que ce dernier puisse y exercer une activité professionnelle. Ce contrat génère des obligations réciproques pour chacune des parties.
Voyons quelles sont les obligations du locataire vis-à-vis du bailleur.
Une obligation de paiement du loyer.
La première obligation du locataire, dans le cadre d'un contrat de bail commercial, réside dans le paiement du loyer et des charges. Les parties au contrat disposent d'une grande liberté pour déterminer les modalités du paiement (date de paiement, paiement mensuel, trimestriel, annuel,...).
La preuve du paiement du loyer porte sur le locataire. Ce dernier doit donc veiller à se prémunir pour prouver qu'il a bien réalisé son obligation. A ce titre, le locataire doit veiller à obtenir une quittance à chaque paiement. La remise d'une telle quittance est une obligation légale pour le bailleur.
L'incident de paiement peut conduire le bailleur à intenter :
- une action en paiement
- une action en résiliation du bail
Le locataire peut justifier son absence de paiement du loyer par l'existence de carences du bailleur quant à ses obligations. Cette possibilité prend la forme d'une exception d'inexécution.
Une obligation d'utiliser les lieux conformément à la destination prévue.
Le bail commercial précise à quels usages sont destinés les lieux loués.
Lorsque le bail commercial prévoit un usage des lieux pour une activité particulière, le locataire doit respecter cet usage. S'il souhaite utiliser les lieux de manière différente par rapport à ce qui était convenu, le locataire doit avertir le bail pour obtenir son autorisation.
Le contrat de bail commercial peut prévoir une utilisation restrictive des lieux loués (activité précise) ou au contraire une utilisation extensive (bail tout commerce). Ce point renvoie à la notion dite de "déspécialisation".
Les lieux doivent, par ailleurs, faire l'objet d'une utilisation en bon père de famille (c'est-à-dire de manière raisonnable).
Une obligation relative à la réalisation de travaux et à l'entretien des lieux loués.
Les obligations concernant les travaux et l'entretien des lieux sont prévus dans le bail commercial. Le principe réside dans le fait que le locataire est dans l'obligation de réaliser les travaux locatifs et le menu entretien des lieux. Les gros travaux (murs par exemple) doivent quant à eux être réalisés par le propriétaire des lieux.
Le contrat de bail commercial peut néanmoins prévoir des obligations différentes de celles énoncées ci-dessus...
Le locataire a l'obligation de réaliser l'entretien et les travaux qui lui incombent en vertu du contrat. Il est responsable des dégradations découlant de son comportement. Il peut ainsi, à ce titre, être obligé à remettre en état les lieux ou à dédommager le propriétaire.
Il est également possible que son dépôt de garantie soit conservé totalement ou partiellement en raison des dégradations subies.
Le locataire a également l'obligation d'avertir le propriétaire lorsque ce dernier doit réaliser des travaux lui incombant.
Par ailleurs, le bail commercial prévoit souvent une obligation d'assurance pour le locataire.
Une obligation de libérer les lieux et de les restituer en bon état à la fin du bail.
La libération des lieux suppose que le locataire évacue ses derniers et remette les clés au propriétaire à la fin du bail.
Il convient également de restituer les lieux en bon état. Cette obligation a pour corollaire l'obligation de travaux et d'entretien exposées ci-dessus.
Les parties doivent faire preuve de précision dans la réalisation de l'état des lieux. En effet, la comparaison entre l'état des lieux au moment de l'entrée et l'état des lieux au moment de la sortie permet de déterminer les éventuelles dégradations subies. N'hésitez pas à prendre des photos lors de l'état des lieux et à les joindre en annexe du bail ou de l'état des lieux.
Conclusion.
Au moment de conclure le bail commercial, le locataire se doit de bien étudier le contrat pour bien appréhender les obligations qui lui sont dévolues. Le recours à un professionnel peut constituer un bon moyen permettant de sécuriser la sécurité juridique des parties.
Source : www.blog.valoxy.org
